El precio de la vivienda en alquiler continúa al alza. La nueva ley del alquiler, aprobada el pasado mes de mayo, puso fin a la indexación del alquiler en función del IPC; es decir, el IPC dejó de ser la referencia a la hora de subir el precio del alquiler. Mientras que durante en 2023 el incremento estuvo limitado al 2%; en 2024, la situación no será muy diferente, ya que también habrá un tope a la subida del alquiler, concretamente, un 3%.
La ley contempla que el propietario y el inquilino puedan negociar una sola vez al año la subida del alquiler en 2024. Sin embargo, si no hay acuerdo entre ambos, el incremento nunca podrá ser superior al límite del 3%. Hay que tener en cuenta que, si el alquiler no se ha subido en 2023, la subida podrá ser acumulativa, lo que supone que la renta podrá subirse el 2% de 2023 y el 3% adicional de 2024. Cabe destacar que esta subida no es de carácter retroactivo, sino que podrá aplicarse solo a partir del mes de actualización en 2024 y, además, avisando 30 días antes de que el contrato cumpla otro año.
En este escenario y atiendo al precio de mercado para nuevos alquileres, desde Wolo alertan sobre las subidas que podrían verse. “Esta cifra podría ser superior en algunas zonas, especialmente en las principales ciudades y en las zonas turísticas. Por ejemplo, en Barcelona, el precio del alquiler podría subir hasta el 4%, mientras que en Madrid podría alcanzar el 5%. En el caso de las zonas turísticas, como la Costa del Sol o las Islas Baleares, el precio podría subir incluso más llegando al 6% o, incluso, al 7%”, explica Germán Rabellino, CMO de Wolo.
Estos aumentos en el precio del alquiler se traducirán en subidas de las rentabilidades para los propietarios. Germán Rabellino apunta que “la rentabilidad por alquiler una vivienda en España alcanzará entre un 2 y un 5% al cierre de 2024, lo que supone un aumento de entre un 4 y un 8% respecto al 2023”. Este experto sostiene que “la rentabilidad por ciudades varía de forma sensible. Así, en el top de ciudades más rentables estarían Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. Entre las más bajas, estarían Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife, con cifras inferiores al 3%”.
Por otro lado y en cuanto a las zonas tensionadas, Germán Rabellino sostiene que “las ciudades o zonas en las que se encarecerán más los alquileres en 2024 serán aquellas que tengan una mayor demanda de vivienda y una menor oferta. Estas zonas suelen ser las principales ciudades, como Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao o Sevilla, así como las zonas turísticas como Alicante y Málaga”. Germán Rabellino apunta, además, que “en estas zonas, el precio del alquiler podría aumentar hasta un 5% o, incluso, un 6%, debido a que la demanda de vivienda sigue siendo alta, impulsada por factores como la inmigración, el teletrabajo y la falta de vivienda asequible”.
CONSECUENCIAS DEL ALZA DE LOS PRECIOS PARA EL MERCADO
La Ley de la Vivienda no lleva ni un año en vigor y los efectos ya se dejan ver en todo el panorama nacional. Los propietarios ya no sacan sus pisos al mercado del alquiler y, los que salen, tienen requisitos cada vez más endurecidos. La oferta mengua, los precios suben y, en definitiva, la ‘salud’ del mercado se resiente.
Desde Wolo apuntan que el aumento de los precios de alquiler tiene efectos positivos y negativos tanto para los propietarios como para los inquilinos: “Para los propietarios, el aumento de precios puede traducirse en una mayor rentabilidad de la inversión de nuevos contratos, pero también puede dificultar la búsqueda de inquilinos que puedan hacer frente a estos costes. Para los inquilinos, la subida de precios puede suponer un mayor esfuerzo económico para pagar el alquiler e, incluso, dificultar el acceso a la vivienda”.
Germán Rabellino advierte también que “el límite al ajuste de precios del 3% que aplica la nueva Ley de Vivienda para los contratos vigentes y la consecuente pérdida de rentabilidad para los propietarios en ciudades donde el precio de mercado aumenta por encima de este índice, puede provocar el traspaso de viviendas hacia el mercado de la compraventa. De darse este fenómeno, se reduciría aún más la oferta de viviendas y el mercado estaría aún más tensionado, generando el efecto contrario al que busca la ley”.
‘ESCUDO SOCIAL’
El último Consejo de Ministros de 2023 aprobó la prórroga del decreto del llamado ‘escudo social’ que paraliza los desahucios de familias vulnerables que no puedan hacer frente al pago del alquiler hasta el año 2025, así como abre la posibilidad de solicitar compensación por parte del arrendador o propietario afectado.
A pesar de que dota de una mayor protección jurídica a las familias vulnerables, desde Wolo sostienen que “puede tener un impacto negativo, ya que puede reducir la oferta de viviendas disponibles dado la mayor probabilidad de impagos voluntarios por parte de los inquilinos. Esto puede provocar un aumento de los precios, ya que los propietarios tendrán menos incentivos para alquilar sus viviendas si saben que no podrán desahuciar a los inquilinos que no puedan pagar el alquiler”.
En este sentido, cobra relevancia el papel de las empresas inmobiliarias que, como Wolo, se especializan en la selección de inquilinos y estudios de solvencia, así como en ofrecer garantías de protección contra impagos a los propietarios y transparencia a lo largo de todo el proceso de alquiler.