El mercado inmobiliario en España está experimentando una serie de cambios significativos, impulsados por factores como la bajada del tipo de interés, el aumento de la población, la evolución del empleo y la fluctuación de las hipotecas. El consultor inmobiliario Eduardo Molet señala que, en último año, el sector ha mostrado un comportamiento dinámico, con aumentos notables tanto en los precios de venta como en los precios de los alquileres de viviendas, así como un crecimiento en las operaciones de nuda propiedad.
Molet añade que el contexto demográfico actual es un factor fundamental para entender la evolución del conjunto del mercado inmobiliario. En los últimos cinco años, la población en España ha crecido de forma notable, con más de 1,5 millones de personas, pasando de alrededor de 47,3 millones en 2019 a 48,8 millones en 2024, alcanzando un máximo histórico. En el mismo periodo, el empleo también ha experimentado un crecimiento importante. Según datos del Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE) y la Encuesta de Población Activa (EPA) del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de personas ocupadas ha aumentado en alrededor de 783.000 personas entre 2019 y 2023.
Vivienda en venta e hipotecas
En el último año, los precios de venta de las viviendas han experimentado un incremento de aproximadamente el 8%. Este aumento está relacionado con varios factores, entre ellos, el anuncio de la bajada de tipos por el BCE el crecimiento de la población y una «demanda embalsada» de jóvenes que, debido a la pandemia de COVID-19, regresaron a vivir con sus padres o no se independizaron. Ahora, muchos de ellos están buscando independizarse, lo que está incrementando la demanda de viviendas en venta.
Además, la reciente bajada de tipos de interés ha fomentado la subida de precios, ya que más personas pueden permitirse comprar una vivienda. El euríbor está mostrando una tendencia a la baja, y se esperan más descensos en los próximos meses. Molet anticipa que, con esta tendencia, la concesión de hipotecas, que en el último año ha descendido algo más de un 5%, podría aumentar y dispararse en un futuro cercano, lo que tendría implicaciones adicionales para el mercado inmobiliario, con más subida de demanda y precio precios y demanda.
Vivienda en alquiler
El mercado de alquileres es el gran protagonista del sector en los últimos tiempos, con un crecimiento de alrededor del 9% en los precios durante el último año. Eduardo Molet destaca que la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido en un 45% desde que se comenzó a hablar de la Ley de Vivienda, mientras que la demanda ha aumentado un 6%. Esta combinación de alta demanda y baja oferta ha llevado a una escalada en los precios de los alquileres, especialmente en las zonas más tensionadas. En respuesta a esta situación, se está observando por primera vez en la historia de España un desplazamiento de jóvenes hacia poblaciones bien comunicadas del extrarradio, pero menos tensionadas.
En este aspecto, Molet subraya la necesidad de una inversión significativa en vivienda pública como única solución viable para equilibrar el mercado de alquileres, ya que la falta de un parque adecuado de viviendas de alquiler sigue siendo el problema crítico. Además, critica la falta de avances en las promesas de inversión en vivienda social, incluyendo los pisos del Sareb que supuestamente se destinarían a alquiler social y “de los que no se sabe nada”.
Pisos turísticos
Otro punto candente es el de los pisos turísticos que, en opinión de Molet, se vincula erróneamente a los problemas que arrastra desde hace años el mercado del alquiler residencial. Según el consultor, esta problemática está más relacionada con la convivencia que no con la escasez de vivienda. Las medidas que se están tomando para frenar la presencia de pisos turísticos no resolverá los problemas de escasez de vivienda, que tiene causas más profundas. Eduardo Molet señala que si hay menos oferta es tanto por la falta de oferta como por regulación actual: la poca que hay no sale al mercado porque le ley de vivienda desincentiva al propietario.
Nuda Propiedad
La nuda propiedad ha ganado popularidad como una inversión refugio, especialmente entre los inversores locales. Según Molet, el número de operaciones de nuda propiedad ha crecido en más del 30% en el último año. Este interés también está comenzando a atraer a fondos de inversión, lo que ha contribuido a un aumento en los precios de este tipo de activo.
¿Soluciones?
Eduardo Molet insiste en que la solución al problema del mercado inmobiliario en España no radica en propuestas demagógicas, sino en una inversión pública robusta en vivienda social. Además, enfatiza la importancia de liberar suelo para construir nuevas viviendas como una medida fundamental para abordar la crisis de oferta.
En conclusión, el mercado inmobiliario en España enfrenta desafíos trascendentales que requieren una intervención decidida y estratégica. La falta de políticas de estado a medio y largo plazo, junto con las medidas a corto plazo que no abordan las causas profundas de la crisis, siguen siendo una preocupación clave en el análisis del consultor Eduardo Molet.
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